摘要：如果政府不是真心地抑制資產泡沫，不是用稅收政策去除房地產的投資功能或賺錢效應，不是用信貸政策遏制房地產的投機炒作，而是讓房價穩定或上漲，那么房地產開發商就有動力來推高地價。這才是當前地王頻出的關鍵。

　　盡管最近中央政治局會議明確指出，下半年主要經濟工作要抑制資產泡沫，防范金融市場的系統性風險。這是完全對的。對此，我早就指出，就當前的市場情況來看，抑制資產泡沫基本上是抑制房地產泡沫，因為無論是中國股市，還是中國債券市場及影子銀行，盡管有些市場也存在資產泡沫，但無論是其泡沫的規模及泡沫的程度都遠低房地產泡沫。所以中國當前抑制資產泡沫當然是抑制房地產泡沫了。

　　所以，盡管這次中央政治局會議沒有對資產泡沫明確界定或具體指向，但如南京、蘇州、合肥、廈門等城市陸續推出房地產的宏觀調控政策，希望以此來遏制這些城市的房價瘋狂上漲，及這些城市巨大的房地產泡沫。其實就是對中央政治會議要求的反映。但是無論是3-4月份一線城市推出的房地產宏觀調控政策，還是最近這些二線城市推出房地產宏觀政策，多以是些不痛不癢地對房價抑制很難起到作用的政策。有人甚至認為，這些城市推出的房地產宏觀調控政策只不過是政府的饑餓營銷策略。這些政策不僅不能遏制房價過快上漲，反之是推高房價另外一種方式。也正如我早些時候把指出的，這些城市所推出的抑制資產泡沫的政策基本上是假的，只是出臺給中央政府及老百姓看的。不過，中央政府對這些的政策也是采取默許的態度。

　　作為一個以投資為主導的房地產市場，當政府的房地產政策傾向只是假惺惺地出臺房地產宏觀調控政策，而不是從實質上來抑制資產泡沫，以及這些政策的出臺只是讓市場及房地產開發商認為政府不愿意讓房價下降，并形成中國房地產價格不會下降的預期，反之對于一線城市及部分二線城市來說，房價只會穩定及上漲。當房地產開發商預期這些城市的房價還會上漲，他們當然有動力進入這些城市拍買土地，并進一步推高土地的價格而打造這些城市的新地王。

　　正是在這種房地產政策的傾向下，國內的土地市場還在繼續瘋狂，8月17日上海賣地內誕生了國內史上最貴的地王。上海昨日誕生的全國新地王，是上海靜安中興社區，位處市中心，緊鄰地鐵8號線，陸家嘴、人民廣場等都在其3公里范圍內。這也是上海市12年來，同內環內第一次賣出住宅土地，最終成交價格110.1億元，每平方米樓面價格為100,315元，溢價率為139%，扣除商業配套及配建保障房，實際每平方米樓面價格約11萬元。單價及總價都打破了中國土地成交紀錄，成為全國新地王。有人甚至推算出，該項目未來保本將達每平方米15萬元。

　　有分析認為，中國這些城市為何會地王頻出，最為重要的原因是由于貨幣政策寬松，當前市場的錢太多，而這泛濫的流動性找不到好的投資機會，只好買地進入房地產。因為，在中國只有從事房地產才是一本萬利的生意。十幾年就是如此。即使當前銀行控制信貸資金用于買地，但是目前房地產開發商手上存在大把大把的錢，根本就不擔心資金不足，所擔心的是有沒有好的投資項目。在這種情況下，國內企業搶購土地推高地價也是必然。由此，國內官方媒體就得出一個結論。即當前樓價上漲的一個重要原因在于地價上漲，而地價上漲的極端例子就是地王頻出。這樣房價自然也就推高了。

　　但是，這些推論及結論都是錯誤的。正因為有這樣的錯誤的結論，當前一些地方政府的房地產宏觀調控政策也就有了正當的理由。即當前中國房地產的價格過高，房地產泡沫之所以大，就是住房供求失衡，而住房供求失衡就在于土地的供應過少，所生產的住房不能夠滿足市場的需求。因此，只要大量地增加土地供給，不僅可能讓土地的價格會下降，地王消失，也讓這些城市房價下降或穩定。

　　其實，當前這些城市的地王頻現，并非寬松的貨幣政策大量的錢流入房地產開發商手上，也不是房地產開發商上的錢太多要去搶土地，并以此來推高地價，而核心的問題是房地產開發商預期這些城市的房價還會上漲。只要房地產開發商預期這些城市的房價還會上漲，預期政府不會讓房價下跌，房地產開發商就有動力涌入這些市場拍買土地，并把土地的價格不斷推高。還有，就當前中國的住房價格來說，從來都不是由成本定價，從來都不是由于土地價格高了房價會隨之高，如果中國的住房是成本定價，中國不少城市的房價豈能會高到這種程度?

　　而房價的過高，或房價瘋狂上漲，完全是政府房地產政策讓中國住房成了一個金融賺錢工具的結果，并以信貸過度擴張的高杠桿讓住房投資者涌入的結果。從今年上半年及7月份信貸增長及流向的情況來看，7月份的銀行信貸基本上通過個人住房按揭貸款流入房地產市場。在這種情況下，中國房地產市場價格豈能不推高?但地方政府的房地產宏觀政策想抑制房地產泡沫，不是從去杠桿入手，而是采取起不作用的限購政策，這當然意味著地方政府并不愿意來抑制房地產泡沫，也沒有愿意降低房價。在這種情況下，市場及房地產開發商當然會預期未來房價還是會上漲，至于不會下跌。既然這些城市的房價未來還會上漲，房地產開發商當然有動力涌入這些城市的土地市場并推高地價了。

　　所以，如果政府不是真心地抑制資產泡沫，不是用稅收政策去除房地產的投資功能或賺錢效應，不是用信貸政策遏制房地產的投機炒作，而是讓房價穩定或上漲，那么房地產開發商就有動力來推高地價。這才是當前地王頻出的關鍵。