摘要：大家都知道牛頓說過這么一句話，我能算準天體運行的軌跡，卻無法計算人性的瘋狂度。據說牛頓因為買了當初大家都非常看好的南海公司股票，但最終由于南海泡沫破滅，牛頓巨虧了2萬英鎊，為此發出這番感慨。當前，中國一二線城市的房價也出現可觀的漲幅，今年全球十大房價漲幅最大的城市中，中國就占四席，其中深圳和上海分居第一、第二。如果僅從房價收入比或房價租金比來衡量，這些大城市的房價早已高得很離譜了。那么，該怎樣來理解當今樓市的瘋狂呢?

　　為何樓市與股市的估值總是偏高?

　　如果說，房價租金比(房價/年租金收入)相當于股市的市盈率，那么，房價收入比則有點類似于股市的市凈率。 從目前看，中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，說明一二線城市的房價上升過快，導致市盈率快速上升。按照國際標準，房價租金比在16.7-25倍之間(或租售比=月租金/房價，在1：200至1：300之間)是房價的健康區間，也就是超過25倍就是存在泡沫了。如日本盡管是負利率國家，但房價租金比在20-25倍之間，屬于價值投資區域。因此，中國大部分地區的房價都已經步入泡沫區域了。

　　從房價收入比看，中國樓市的該指標也是領先于全球的。據國際貨幣基金組織的全球房價觀察報告中說，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一，北京以33.32位居第五，上海以30.91位居第六，廣州以25.85位居第十。

　　實際上，不僅中國樓市存在泡沫，股市的泡沫也長期存在，即中國股市的整體市盈率和市凈率水平長期處在較高位置。如目前盡管全部A股整體市盈率只有20倍，但市盈率中位數仍將近50倍，與中國一線城市的房價租金比一致，因為盈利率平均數是考慮權重因素的，由于大權重的銀行等板塊市盈率只有5-6倍，故很多高市盈率股“被平均”了，而市盈率中位數則更能真實反映A股的整體估值水平。這也意味著，中國股市的市盈率中位數要高于中國樓市的“市盈率 ”中位數。

　　當今大家都在談論樓市泡沫，但實際上股市泡沫要比樓市更大，只是因為股市早已從5100多點的回落了40%，但樓市卻已經持續上漲十七八年了，期間并沒有出現過大幅回調。不過，盡管股市的波動幅度一直很大，但若從長期且等權重持有A股的投資策略看，其復合增長率甚至高于中國房價的年化漲幅。最具說服力的案例是，若自2004年購買剛設立的中證500ETF，持有至今年8月10日的累計收益率為540%，年化收益率為17%，也跑贏上海房價過去8年的年化漲幅。因為該ETF以中小市值股票為主，故不受大市值股票的估值水平下移影響。即便是在2007年股市的最高點6124點等額買入所有A股，持有至今的收益率也達到168%。

　　為何高市盈率的股票仍能長期維持如此之高的年化漲幅，核心原因是“資源稀缺”，這是證券市場的長期股票供給管制所致，即股票發行時常因股市的下跌而中斷，發行規模的增長遠低于貨幣規模的增長，存量上市公司中很多成為殼資源，通過不斷注入新資產而提升估值，極少因經營虧損而退市。

　　相比股市，樓市的在供給上的管制要比股市少得多，地方政府在商品房的土地供給方面具有很大的自主權。盡管如此，由于住宅用地指標被嚴格管控，故隨著部分大城市人口的不斷集聚，住宅用地供給的稀缺性與股票供應的稀缺性有異曲同工之處。但這都是人為造成的。如上海的工業用地數量在城市建設用地中占比過大，郊區的工業用地又要占整個工業用地的三分之一，但這些工業用地所創造的產值不足上海工業總產值的10%。既然效率那么低下，為何不把部分工業用地轉為住宅用地呢?更何況隨著經濟下行，去產能還將延續，就會有更多的工業用地出現閑置。

　　除了供給管制因素導致股市和樓市的估值水平偏高外，還通過維穩手段從需求端來維持股價和房價的較高的水平，如去年7月份的國家隊入市，要求券商在4500點以下不減少股票的倉位等。在樓市方面，今年年初降低購房的首付比例，房產稅自2010年試點之后，一直沒有推出。

　　一輪完整牛市不會止步于價值實現

　　縱觀各國股市和樓市的價格變遷過程，發現都會經歷這樣一個過程，從價值低估到價值實現，再從價值實現到價格泡沫，最后是泡沫破滅，價格走入低估區間，醞釀新一輪周期的啟動。國內也是如此，如股市從1990至今，前后經歷了五輪牛熊交替的過程，且每一輪下跌都是以“價值回歸”為理由，但A股的高估卻是常態。

　　不妨舉一個20多年前國債期貨的案例。很多人都因為當年國債期貨的關閉是因為發生了327事件，而實際上327事件之前，該品種的價格是被低估的，即做多者發現價格并去實現價值，空頭屬于誤判。因此，327事件之后，國債期貨價格繼續上行，但這就屬于多頭無理了，因為他們利用國債現貨品種的稀缺進行“逼空”，如319品種的合理價格應該是165元左右，但他們把它拉高到200元以上。因此，國債期貨的關閉是因為319品種的價格泡沫過大導致的。

　　中國目前房地產泡沫雖然已經非常明顯，即樓市已經完成了從價格發現到價值實現過程，但泡沫究竟大到什么地步，確實很難衡量，只能說是區域性的泡沫過大，三四線城市房地產庫存高企，即便有泡沫也不算大。東部的一二線城市房地產的庫存已經大幅減少，故泡沫化程度或許比較大。

　　如前所述，單純從估值角度看，樓市的整體估值水平低于股市，如主要城市房價租售比在38.5倍左右，超過25倍合理估值上限不遠，只有個別大城市房價泡沫比較離譜;從居民買房杠桿率水平看，加杠桿的增速大幅上升，但居民房貸規模并不算大，今年年底余額大約20萬億，只有美國三分之一，今后加杠桿還有一定空間，前提是房價不出現大幅度下跌。我曾經測算過，居民的購房的杠桿率水平應該還可以提升15萬億左右，即占GDP比重大約到37%。

　　當前樓市其實也是結構性牛市，即一二線城市房價上漲，三四線基本不動，但去年是一線城市房價上漲兇猛，今年則傳導至二線城市，今后會否繼續向部分沒有上漲的三線城市傳導呢?

　　不可低估人性的瘋狂

　　學者研究和預測樓市價格走勢及泡沫何時破滅，總是基于一系列宏觀指標和經驗公式，但中國與其他國家相比，樓市的游戲規則比較獨特，有些方面不具有可比性。比如，戶籍制度及人口流向的限制政策在大部分國家都不存在;社會公共服務分配的不均衡等;因此，房價租金比或房價收入比可以衡量房價水平，但不能以此來預測房價何時見頂。

　　從2001年至2010年，澳門博彩業收入九年增加了10倍，其總額超過美國拉斯維加斯博彩業的三倍以上，這與一個國家或周邊國家的人均GDP水平有關嗎?如果有，似乎影響也有限，比較中國大陸和美國的人均GDP水平，也相差甚遠。這說明，一旦游戲規則切換到賭博模式，參與者收入高低就不再對其投機行為有太大約束力。如中國股市去年的交易額要占全球股市交易額的三分之一，盡管中國投資者的資本規模不算大;而且，中國資金實力偏小的散戶交易尤為活躍，要占到A總交易額的85%左右，故人性的瘋狂度確實很難預料。同樣道理，用房價收入比或房價租金比來判斷一個理性的市場的拐點或有效，去衡量一個非理性的市場則無意義。

　　在期貨市場上，90%的參與者是投機者，另外10%則為套期保值者或風險對沖者，它具有價格發現和套期保值兩大基本功能，相對比較單純，期貨市場對金融和實體經濟的相對沖擊比較小，因此很少聽說期貨市場的瘋狂導致系統性金融風險的爆發。在股市上，參與者中投資者與投機者的基本參半吧。在金融混業化時代，股市暴跌容易導致系統性金融危機的爆發，因為大型金融機構往往會參與其中，如果有幾家大機構出現資金鏈斷裂，就會引爆危機。

　　樓市的參與者，大部分應該是消費者，即住房具有消費屬性，存在使用價值。除此之外，還有投資者與投機者，投資與投機其實很難區分，但前者應該更注重租金回報率，后者則更注重謀求價差收益。

　　作為消費者，對住宅既有剛性需求，又有改善性需求，他們在乎的是以相對低的價格買入。在90年代初，中國出現以商品短缺為特征的高通脹時代，消費者通宵排隊買家電，因為預期家電價格會繼續上漲，后來的事實證明，家電是最不能抗通脹了。房地產市相比資本市場的參與者，又多了一個消費群體，在住宅價格上漲的預期下，這三大群體的購買動力就會比資本市場更大。反之，在價格預期下跌的時候，由于消費需求的始終存在，房地產市場的跌幅一般也要小于股市。因此，一般而言，房地產市場的價格波動幅度要低于股市。

　　這輪房價的上漲，最明顯的特征的是結構性上漲，這反映了中國經濟在不同區域間的分化，凡是公共服務相對完備，就業機會多的城市，房價漲幅就大，反之就小。這可以解釋經濟下行而局部性房價上漲的內在邏輯：隨著經濟下行，去產能將導致一大批中小城市的衰落，人口流向大城市，如過去十五年來，河南和安徽的人口在不斷外遷，但鄭州和合肥的人口卻在不斷增加，而作為人口凈流入的省份浙江和江蘇，人口也進一步向省會城市杭州和南京集聚。這就比較容易解釋鄭州、合肥、杭州、南京等二線城市近期房價大漲的原因。

　　因此，我認為這輪經濟下行過程中的樓市結構性牛市，最大的基本面就是經濟區域性分化下的大城市化進程加快，同時城鎮化則步入后期。不僅是人口向一二線城市集聚，而且資金也向大城市集聚，尤其是一線城市，所謂，一線城市的房價上漲，更多地體現為貨幣現象，因為人口流入被嚴格限制。

　　樓市的投資者或許是基于利率下行，人民幣貶值的預期購買房子，尋求資產的保值增值;而投機者更多是基于住宅用地的“稀缺性”、政府不敢嚴厲打壓樓市等因素。因為現有的土地政策如果不改變，則部分城市的住宅用地將耗盡，房地產的庫存也會接近于零。此外，房地產對經濟穩增長舉足輕重，房地產又與銀行信貸緊密掛鉤，可以說，房地產綁架了中國經濟。投機者正是諳熟于此，才敢在樓市泡沫十分明顯的情況下不斷加杠桿買入。

　　當前，樓市成為各路資金流入的投資、投機和消費熱點，因此，人性就會在群體動力的作用下體現出瘋狂地貪婪和冒險，但究竟這輪樓市的價格上揚還能走多遠，確實很難度量，因為從價格低估到價值實現，是容易度量的，但如果考慮的“逼空”下的非理性因素，后面的價格就很難估算了，因為越來越多的人會相信“房價不敗”的神話，除非政府有像當年關閉國債期貨交易市場那樣的勇氣。

　　不管怎樣，樓市終將會迎來繁華落盡、寂寞成殤的那一天，只是早晚而已，因為中國早就成為自有住房擁有率最高的國家之一。當投機的力量耗盡，人們會幡然醒悟，原來購房剛需會隨著房價的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠譜;若干年后，當獨生子女們把四位老人送進了養老院，會面對那幾套的空置房產發愁，房地產也成為鋼鐵、水泥、煤炭等過剩產業之后的又一大過剩行業。以后的歷史書，一定會描述今天這場仍在上演的荒誕劇。